SCPI : un bon choix d’investissement ?

SCPILes épargnants se concentrent généralement sur les produits d’épargne traditionnels, comme le Livret A ou l’assurance vie. Ils ignorent souvent que des alternatives existent. Par exemple, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent à ceux qui le souhaitent de réaliser un placement qui a un taux de rendement intéressant dans un placement collectif. On achète des parts d’un placement immobilier locatif par l’intermédiaire d’une société de gestion. Cette dernière s’occupe de récupérer les loyers payés, de trouver des biens dans lesquels investir, ainsi que de gérer lesdits biens. On devient donc un associé, qui partage la possession de parts avec de nombreuses autres personnes. Investir dans une SCPI peut donc être une très bonne opportunité ; encore faut-il savoir comment s’y prendre et si elles rapportent plus que des placements comparables. Pour d’autres placements épargne avec de bons rendements, il suffit de consulter notre comparateur :

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SCPI : les spécificités

Quand on veut investir dans une SCPI, il vaut mieux savoir dans quoi on se lance. Et donc bien comprendre les tenants et aboutissants de son placement. Par exemple, il faut être au courant qu’on peut accéder aux SCPI même en réalisant un petit placement, et profiter de taux de rendement qui peuvent dépasser les 5%. Et surtout, savoir qu’il existe deux types de SCPI.

La SCPI à capital fixe

Tout d’abord, la SCPI à capital fixe. Dans ce cas-ci, le montant maximal des souscriptions est fixé dès le départ. Une fois le montant atteint, des augmentations de capital ne pourront être effectuées que si la société le décide et que cela est voté par les actionnaires. Il se peut donc qu’aucune augmentation n’ait lieu. A ce moment-là, si l’on veut acheter de nouvelles parts, il faut passer par ce qu’on appelle le marché secondaire. De manière similaire à la bourse, chacun indique le nombre de part qu’il souhaite acheter ou vendre, et à quel prix. L’acheteur devra d’ailleurs payer des frais d’enregistrement de 5%.

Généralement, plus il y a d’acquéreurs, plus les parts seront chères, et vice-versa. Il faut donc bien choisir le moment auquel investir dans une SCPI à capital fixe. Il y a donc une certaine spéculation autour de ces SCPI. Et si jamais un investisseur se retire, il faut alors en trouver un autre pour que le capital reste identique.

En bref, la valeur des parts est le plus souvent totalement déconnectée de la valeur réelle du bien immobilier, et la société de gestion peut administrer la collecte en toute tranquillité.

La SCPI à capital variable

L’autre type de SCPI est la SCPI à capital variable. C’est aussi le plus courant. Il n’y a aucune sorte de spéculation sur ces parts, car la valeur de ces dernières est directement fixée par le gestionnaire à partir de la valeur réelle des biens immobiliers, et il doit suivre une procédure très encadrée. La valeur des parts varie donc selon la véritable valeur du bien. Il n’y a pas non plus besoin de recruter un autre investisseur en cas de départ d’un des souscripteurs. La stabilité des prix est plus grande.

La société de gestion organise le marché secondaire : s’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, les parts non vendues sont annulées au bout de quelques mois généralement ; c’est la SCPI qui les rachète. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, elle émet de nouvelles parts grâce à une augmentation de capital.

Comment (bien) investir dans une SCPI ?

Investir dans une « pierre papier » ne s’improvise pas.

Il faut déjà choisir son mode d’investissement : direct, ou par le biais d’une assurance vie.

Si on choisit le biais de l’assurance vie, on a l’avantage de pouvoir profiter de fonds diversifiés (SCPI et autres) ainsi que de la fiscalité avantageuse de ce placement. Bien sûr, seules les assurances vie multisupport permettront d’investir sur des SCPI. On pourrait donc obtenir un des meilleurs rendements assurance vie grâce à ces placements.

Un des intérêts à investir dans une SCPI par le biais d’une assurance vie est d’éviter une imposition trop élevée pour ceux qui sont le plus imposables foncièrement. Rappelons-le, tant que l’argent n’est pas racheté, il n’y a aucune imposition sur l’assurance vie. Et la fiscalité est très intéressante après 8 ans, car il y a abattement fiscal dans la limite de 4 600€ retirés par an.

On profite donc des avantages fiscaux de l’assurance vie combinés au rendement attractif des SCPI et de l’immobilier.

Investir directement dans une SCPI présente aussi des avantages et inconvénients. Côté avantages, on retrouve l’accès à toutes les SCPI du marché, contrairement aux assurances vie où l’on ne peut choisir que les SCPI présentes dans les fonds proposés par le contrat auquel on souscrit. Par contre, le montant de l’investissement minimum est souvent plus élevé que dans le cas d’une assurance vie. Les frais de gestion sont plus avantageux ici aussi, car on n’a pas à y ajouter les frais de gestion de l’assurance vie. On peut également acquérir ses parts grâce à un crédit, ce qui est impossible en passant par l’assurance vie. Rappelons aussi que dans le cadre d’une assurance vie, on ne possède pas directement les parts; elles appartiennent à l’assureur.

Généralement, un investissement par assurance vie aura comme but de faire fructifier son capital (et ensuite réinvestir les intérêts produits sur un fonds en euros, par exemple) et se constituer une épargne de précaution, tandis que l’investissement direct sera plutôt destiné à la constitution d’un patrimoine financier ou l’obtention de revenus complémentaires immédiats.

Les meilleures assurance vie multisupport en profil équilibré peuvent rapporter plus de 6%; certaines SCPI peuvent aussi atteindre un rendement similaire. C’est pourquoi combiner une assurance vie multisupport en gestion libre avec un investissement dans ce type de placement nous semble être une bonne idée – si on sait gérer un contrat d’assurance vie de manière autonome. Et attention aux frais qui peuvent d’accumuler. Il faut donc un très bon rendement SCPI pour que cela soit vraiment avantageux.

 

Fiscalité et frais

SCPIDans le cas d’un investissement direct, les SCPI sont soumises au régime d’impôt des revenus fonciers.  Il y a donc deux cas possibles selon sa situation personnelle.

Le premier cas est celui du micro-foncier, qui s’applique lorsque les revenus fonciers générés sont inférieurs à 15 000€ à l’année et que d’autres revenus fonciers sont perçus en-dehors de la SCPI. Dans ce cas-là, un abattement de 30% est réalisé sur les loyers perçus.

Le second cas est le prélèvement au réel. Ici, des charges seront déduites des loyers perçus : frais et intérêts d’emprunt réalisés pour acheter ou réparer les biens immobiliers.

A noter que des prélèvements sociaux sont prélevés sur les loyers à hauteur de 15,5%.

Divers frais peuvent également s’appliquer. Comme nous l’avons vu, dans le cas d’une SCPI à capital fixe, des frais d’enregistrement de 5% seront à prévoir.

Ensuite, des frais d’acquisition pouvant aller de 6 à 10% seront prélevés par la société de gestion pour compenser la recherche et l’acquisition du bien immobilier. Les frais de gestion, eux, rémunèrent la gestion au quotidien des biens effectuée par la société de gestion. Ils vont de 9 à 12% selon la SCPI.

Ces frais sont cependant inclus dans le rendement, qui est toujours indiqué net de frais.

Les SCPI peuvent donc être très rentables, et présentent relativement peu de risques pour le capital investi.Avec un rendement généralement supérieur à 5%, elles sont très intéressantes, surtout si l’on et prêt à investir sur le long terme (dans les 15 ans si on peut, pour profiter d’un véritable cycle immobilier). Voici un exemple des rendements de différentes SCPI:

SCPI

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Rédigé par claire

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