Epargne immobilière : les solutions du marché
L’épargne fait partie des choses très importantes de la vie et ne doit pas être prise à la légère. Cependant, il existe de multiples façons d’épargner et il peut être difficile de s’y retrouver. Dans cet article, nous présentons l’épargne immobilière. L’immobilier fait d’abord penser à l’acquisition et à la gestion d’un bien (soit en y habitant soit en le louant). Cependant, il existe également des placements financiers permettant d’investir dans l’immobilier sans devoir le gérer soit même. Nous présentons dans cet article les placements en question ainsi que les meilleures offres du marché permettant de se constituer une épargne immobilière.
Epargne immobilière : l’acquisition d’une Résidence Principale
L’immobilier est l’investissement préféré et constitue une source importante de l’épargne des français. Afin de se constituer une épargne immobilière, les français sont nombreux à s’endetter pour devenir propriétaire. Cela s’explique par la part importante des dépenses de loyer des ménages. Mieux vaut payer un crédit plutôt que perdre de l’argent tous les mois se disent la majorité des français. Bien que cela semble intuitif, ce n’est pas forcément vrai selon la ville et le marché. Parfois, être locataire coûte moins cher qu’être propriétaire, ce qui permet un effort d’épargne plus important qui permet d’investir et sur le long terme de se constituer une meilleure épargne immobilière comparé à l’achat d’une maison. Penser que devenir propriétaire permet d’acquérir une épargne immobilière plus facilement que lorsqu’on est locataire n’est donc pas toujours pertinent même si c’est souvent le cas!
Epargne immobilière : l’acquisition d’un bien locatif
Avec des moyens suffisants, un autre type d’épargne immobilière est possible : le locatif. Cette fois, on acquiert un bien immobilier non pour y vivre mais pour le louer et se constituer une épargne immobilière. On touche alors un loyer tous les mois à condition que l’on trouve un locataire solvable. De plus, l’investissement locatif permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sous certaines conditions comme la loi Pinel par exemple. C’est donc un très bon moyen de défiscaliser. Ce type d’investissement n’est donc pas sans risque et nécessite un minimum de travail (recherche de locataires, administratif, réparations, entretien, etc.). Il est donc nécessaire d’avoir un minimum de temps pour s’occuper de la gestion avant de se lancer dans la location. Cependant, il est également possible d’investir dans la location afin de se constituer une épargne immobilière sans devoir s’occuper de la gestion quotidienne des appartements, il est dès lors nécessaire de déléguer tout ou partie de la gestion de son bien.
Epargne immobilière : les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
Une Société Civile Immobilière est une société d’acquisition et de gestion d’un patrimoine immobilier. Elle nécessite un minimum de deux associés. Une SCI ne peut gérer autre chose que de l’immobilier . Il existe cependant deux grands types de SCI : les SCI à capital fixe et celles à capital variable.
Une SCI à capital fixe est destinée à la gestion d’un patrimoine immobilier familiale. Elle permet de résoudre les problèmes liés à l’indivision en octroyant les pouvoir de gestion à un gérant. De plus, elle facilite la transmission des biens lors de la succession (transmission de parts sociales) et ont un avantage fiscal car elles permettent de déduire de la valeur des biens l’éventuel endettement, ce qui n’est pas possible lors de la transmission d’un bien en direct. Etant une société à capital fixe, il est cependant compliqué d’y rentrer et d’en sortir (assemblée générale). De plus, les associés sont responsables personnellement des dettes de la société à hauteur des parts qu’ils détiennent. Une SCI à capital fixe concerne donc l’épargne immobilière familiale de personnes aisées qui gèrent eux-même leurs résidences locatives.
Une SCI à capital variable poursuit de tout autres objectifs. Il est possible de faire entrer et sortir des associés au capital sans aucune formalités, modifications des statuts ni même assemblée générale. Le capital (maximal) de ce type de SCI est souvent beaucoup plus important car elle poursuit un tout autre objectif qui est de mutualiser les risques et déléguer la gestion d’investissements immobiliers. Ce type de société n’est en général accessible aux investisseurs que par des contrats d’assurance vie et agit comme un véritable fond commun de placement. Ce type d’épargne immobilière est couramment dénommé l’investissement pierre-papier car les investisseurs ne connaissent pas obligatoirement la « pierre » dans laquelle ils investissent et possèdent seulement un contrat (papier).
Epargne immobilière : l’investissement pierre papier (SCI à capital variable, SCPI, OPCI, SICAV immobilière, immobilier coté, etc.)
L’investissement pierre papier dans le but de se constituer une épargne immobilière à l’intérieur de son épargne financière peut prendre beaucoup de noms (SCI, SCPI, OPCI, SICAV immobilière, etc.). Ces sociétés possèdent toutes des différences juridiques, de gestion et de buts qu’un gestionnaire de fonds doit parfaitement maîtriser. Cependant, pour un investisseur classique, il faut seulement retenir qu’elles ont toutes en commun l’investissement dans l’immobilier. Pour les particuliers, ces fonds commun de placement sont accessibles seulement via des contrats et majoritairement via l’assurance vie multisupport (mais aussi le compte titres). Le PEA, en revanche, ne peut pas détenir ce type de fonds. Ces fonds se sont développées ces dernières années car ils permettent la diversification. Comme le risque de l’immobilier est moins important que certains investissements boursiers par exemple, les investisseurs se tournent de plus en plus vers l’investissement pierre papier à travers leur assurance-vie afin de se constituer une épargne immobilière sans gérer au jour le jour la gestion des biens immobiliers. Le gros avantage pour l’investisseur est de pouvoir investir dans l’immobilier avec le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie. De plus, la gestion est beaucoup plus simple et l’actif beaucoup plus liquide qu’un bien immobilier. Il n’existe en effet, aucune obligation de durée d’investissement chez ces fonds bien que des pénalités peuvent être appliquées chez certains assureurs pour inciter les investisseurs à conserver leurs parts un minimum de temps.
Epargne immobilière : les meilleurs investissements pierre papier
Comme nous l’avons expliqué, la majorité de ces fonds sont accessibles aux particuliers via l’assurance vie. Le plus important dans la stratégie d’investissement de l’assurance vie sont les frais associés (de gestion, d’entrée, de sortie, etc.) car ces derniers diminuent la rentabilité. Il convient donc de comparer les frais ainsi que les rentabilités des fonds immobiliers avant d’y souscrire. Les banques en ligne permettent d’accéder aux contrats les plus compétitifs puisque les frais associés sont les moins chers du marché. Nous avons comparé les fonds immobiliers de l’assurance vie Fortuneo et de l’assurance vie BforBank, les deux assureurs les plus compétitifs du marché actuellement :
Fortuneo
| SCPI PATRIMMO COMMERCE | SCPI PRIMOPIERRE | SCPI ELYSEES PIERRE | SCPI PRIMOVIE | SCI PRIMONIAL CAPIMMO | |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeur d'achat | 97.5% du prix de souscription | 97.5% du prix de souscription | 97.5% du prix de souscription | 97.5% du prix de souscription | 100% du prix de souscription |
| Commission de souscription | 6.67% de la valeur d'achat | 8.32% du prix de souscription | 3.6% du prix de souscription | 6.82% du prix de souscription | 2% du prix de souscription |
| montant d'investissement maximum | 50% des avoirs et 50 000€ max. | 50% des avoirs et 50 000€ max. | 50% des avoirs et 50 000€ max. | 50% des avoirs et 50 000€ max. | 50% des avoirs et 50 000€ max. |
| Frais de gestion annuel | 0.75% si gestion libre et 0.85% si gestion sous mandat | 0.75% si gestion libre et 0.85% si gestion sous mandat | 0.75% si gestion libre et 0.85% si gestion sous mandat | 0.75% si gestion libre et 0.85% si gestion sous mandat | 0.75% si gestion libre et 0.85% si gestion sous mandat |
| garantie du capital | non | non | non | non | non |
| rémunération | 85% des dividendes versés mensuellement sur le fond euros Suravenir | 85% des dividendes versés mensuellement sur le fond euros Suravenir | 85% des dividendes versés mensuellement sur le fond euros Suravenir | 85% des dividendes versés mensuellement sur le fond euros Suravenir | Capitalisation |
| Frais de sortie | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ | 0€ |
| Performances | 2015 : 4.36% 2014 : 4.45% 2013 : 4.45% 2012 : 4.46% | 2015 : 4.38% 2014 : 4.55% 2013 : 4.62% 2012 : 4.62% | 2015 : 4.11% 2014 : 4.43% 2013 : 4.43% 2012 : 4.43% | 2015 : 4.36% 2014 : 4.45% 2014 : 4.45% | 2015 : 4.95% 2014 : 4.70% 2013 : 5.04% 2012 : 5.07% |
| Eligibilité | Assurance vie | Compte-titre ordinaire Assurance vie | Assurance vie | Assurance vie | Assurance vie |
*Selon les informations en vigueur au 19/12/2016, les performances passées ne préjugeant pas des performances futures
BforBank
| SCPI PATRIMMO COMMERCE | SCPI PRIMOVIE | SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | |
|---|---|---|---|
| Frais de souscription | 6.50% | 6.50% | 6.50% |
| Frais de gestion annuel | 0.85% si gestion libre et 0.75% si gestion sous mandat | 0.85% si gestion libre et 0.75% si gestion sous mandat | 0.85% si gestion libre et 0.75% si gestion sous mandat |
| Garantie de capital | non | non | non |
| Frais de sortie | 3% si avant 3 ans - 0% ensuite | 3% si avant 3 ans - 0% ensuite | 3% si avant 3 ans - 0% ensuite |
| Performances | 2014 : 5.1% 2013 : 5.1% 2012 : 5.12% | 2015 : 5% 2014 : 5.1% 2013 : 5.1% | 2015 : 4.71% 2014 : 4.81% 2013 : 4.81% 2012 : 4.80% |
| Eligibilité | Assurance vie | Assurance vie | Assurance vie |
*Selon les informations en vigueur au 19/12/2016, les performances passées ne préjugeant pas des performances futures
La rentabilité d’un même fond est évidemment identique chez Fortuneo et BforBank. Seulement, les performances présentées par BforBank sont différentes de celles de Fortuneo car ces derniers intègrent le prélèvement d’une partie des dividendes dans le calcul de la performance. Les frais d’entrée (commission de souscription) sont à peu près identiques entre les deux banques. Il n’y a pas de frais de sortie chez Fortuneo, ce qui lui donne un avantage.
Au niveau de la performance, c’est la SCI PRIMONIAL CAPIMMO qui a les meilleures performances ces dernières années chez Fortuneo et la SCI PATRIMMO COMMERCE chez BforBank. Il convient cependant de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Epargne immobilière : Conclusion
Il y a donc plusieurs méthodes pour se constituer une épargne immobilière. La méthode demandant le moins de temps est de recourir à l’assurance vie via les fonds commun de placement. Fortuneo et BforBank proposent des fonds intéressants avec des performances stables permettant de diversifier le risque de ses actifs.
Rédigé par Julien